Nhà ở xã hội là gì? Nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… nhưng lại gặp khó khăn về tài chính, thì nhà ở xã hội có thể là một lựa chọn phù hợp cho bạn. Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Nhà ở xã hội có giá rẻ hơn so với nhà ở thương mại trên thị trường và được cho thuê hoặc cho ở với điều kiện và thời hạn do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể mua được nhà ở xã hội và cũng không phải nhà ở xã hội nào cũng an toàn và chất lượng. Trong bài viết này, tôi sẽ giới thiệu cho bạn về những khái niệm cơ bản, điều kiện, quy định và rủi ro khi mua nhà ở xã hội để bạn có thể lựa chọn một căn nhà ưng ý và phù hợp với nhu cầu của mình.
Nhà ở xã hội khác gì chung cư?
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số Trường hợp được ưu tiên trong xã hội (09 Trường hợp) như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, người dân bị di dời do tái định cư, người thuộc diện chính sách… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với sản phẩm thương mại trên thị trường.
Chung cư là một loại hình nhà ở do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo giá thị trường. Chung cư có thể thuộc sở hữu riêng của người mua hoặc thuê hoặc sở hữu chung của các căn hộ trong cùng một tòa nhà. Chung cư không phải tuân theo các quy định về diện tích, thiết kế, giá bán… của Nhà nước.
Vì vậy, nhà ở xã hội khác chung cư ở chỗ nhà ở xã hội có sự can thiệp của Nhà nước về chính sách, quy hoạch, giá cả, đối tượng… nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có nhu cầu nhà ở cao nhưng khả năng tài chính thấp. Nhà ở xã hội cũng có thể là một loại hình chung cư nhưng phải tuân theo các tiêu chuẩn về diện tích, thiết kế, giá bán… do Nhà nước quy định.
Nhà ở xã hội giá bao nhiêu?
Giá bán nhà ở xã hội được quy định theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về triển khai chương trình đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Theo đó, giá bán nhà ở xã hội được tính theo công thức sau:
- Giá bán nhà ở xã hội = Giá gốc xây dựng + Chi phí bán hàng + Lợi nhuận
Trong đó:
- Giá gốc xây dựng = Giá gốc đất + Chi phí xây dựng + Chi phí khác
- Giá gốc đất = Giá đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh (đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc giá đất theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước (đối với nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư) nhân với hệ số điều chỉnh theo vị trí và loại đất.
- Chi phí xây dựng = Chi phí thiết kế + Chi phí thi công + Chi phí quản lý dự án + Chi phí bảo hiểm + Chi phí khảo sát, kiểm tra, nghiệm thu
- Chi phí khác = Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng + Chi phí hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội + Chi phí bảo trì
- Chi phí bán hàng = Chi phí quảng cáo, tiếp thị, tư vấn, môi giới, giao dịch
- Lợi nhuận = Không quá 10% tổng chi phí xây dựng
Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, giá bán nhà ở xã hội không được vượt quá mức giá do Bộ Xây dựng công bố hàng năm theo từng khu vực và từng loại nhà. Theo công bố mới nhất của Bộ Xây dựng vào tháng 4/2021, mức giá tối đa của nhà ở xã hội là:
- Đối với khu vực Hà Nội: Không quá 16 triệu đồng/m2
- Đối với khu vực TP.HCM: Không quá 17 triệu đồng/m2
- Đối với khu vực các thành phố trực thuộc Trung ương khác: Không quá 14 triệu đồng/m2
- Đối với khu vực các tỉnh thành khác: Không quá 11 triệu đồng/m2
Có nên mua chung cư nhà ở xã hội không?
Mua chung cư nhà ở xã hội có nhiều ưu điểm và nhược điểm mà bạn cần cân nhắc trước khi quyết định. Dưới đây là một số điểm mạnh và điểm yếu của chung cư nhà ở xã hội mà tôi đã tổng hợp từ các nguồn tin cậy :
Ưu điểm của chung cư nhà ở xã hội
Giá rẻ: Đây là lợi thế lớn nhất của chung cư nhà ở xã hội so với các loại hình nhà ở khác. Bạn có thể sở hữu một căn hộ với diện tích từ 25m2 đến 70m2 với giá chỉ từ 11 triệu đồng/m2 đến 17 triệu đồng/m2, tùy theo khu vực và loại nhà. Đây là mức giá rất phải chăng so với thu nhập bình quân của người dân Việt Nam.
Vị trí thuận lợi: Hầu hết các dự án nhà ở xã hội được xây dựng tại các khu vực có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội phát triển, gần trung tâm thành phố hoặc các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Điều này giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển, tiếp cận các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên…
An ninh đảm bảo: Chung cư nhà ở xã hội được quản lý bởi các đơn vị uy tín, có bảo vệ 24/24, có camera giám sát, có thang máy, có hệ thống phòng cháy chữa cháy, có khuôn viên rộng rãi và thoáng mát. Bạn có thể yên tâm về an toàn cho gia đình và tài sản của mình khi sống tại chung cư nhà ở xã hội.
Hỗ trợ tài chính: Nếu bạn thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở, bạn có thể được Nhà nước hỗ trợ một phần chi phí mua nhà ở xã hội. Bạn cũng có thể được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi để thanh toán cho căn hộ của mình. Thời gian vay có thể lên đến 15 năm hoặc 20 năm, tùy theo điều kiện của bạn.
Nhược điểm của chung cư nhà ở xã hội là gì?
Diện tích nhỏ: Chung cư nhà ở xã hội thường có diện tích từ 25m2 đến 70m2, trong đó diện tích sử dụng không quá 60m2. Đây là một diện tích khá khiêm tốn so với nhu cầu sinh hoạt của nhiều gia đình hiện nay. Bạn có thể cảm thấy chật chội và thiếu không gian riêng tư khi sống tại chung cư nhà ở xã hội.
Thiết kế đơn giản: Chung cư nhà ở xã hội thường có thiết kế đơn giản, không có nhiều sáng tạo và đẹp mắt. Bạn có thể không hài lòng với phong cách và màu sắc của căn hộ của mình. Bạn cũng có thể phải bỏ thêm chi phí để trang trí và nâng cấp căn hộ theo ý thích của mình.
Quy định nghiêm ngặt: Chung cư nhà ở xã hội có nhiều quy định nghiêm ngặt về điều kiện, thời hạn và cách thức sử dụng. Bạn phải tuân theo các quy định này để được phép mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Bạn cũng không được tự ý sửa chữa, cải tạo, chuyển nhượng, cho thuê hoặc bán nhà ở xã hội mà phải có sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước.
Chất lượng không đảm bảo: Một số dự án nhà ở xã hội có chất lượng xây dựng không đạt chuẩn, có hiện tượng lỗi kỹ thuật, hư hỏng, rò rỉ, nứt nẻ… Điều này gây ảnh hưởng đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân. Bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng của căn hộ trước khi quyết định mua hoặc thuê nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội là gì, có bán được không?
Theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhà ở xã hội có thể được bán lại cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở sau khi đã sử dụng ít nhất 5 năm kể từ ngày được giao nhà. Tuy nhiên, việc bán nhà ở xã hội phải tuân theo các quy định sau:
- Người bán phải là người được giao nhà ở xã hội theo quyết định của cơ quan quản lý nhà nước hoặc là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Người mua phải là người thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở và chưa sở hữu nhà ở xã hội trước đó.
- Giá bán nhà ở xã hội không được cao hơn giá gốc xây dựng cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận đã thanh toán cho chủ đầu tư.
- Người bán phải trả lại cho Nhà nước khoản tiền được Nhà nước hỗ trợ khi mua nhà ở xã hội (nếu có) và khoản tiền chênh lệch giữa giá bán và giá gốc xây dựng (nếu có).
- Người bán và người mua phải làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và đăng ký sổ hồng cho người mua.
